旅游景区经营权价格评估_旅游景区经营权价格评估报告

旅游景区经营权价格评估_旅游景区经营权价格评估报告

       下面，我将以我的观点和见解来回答大家关于旅游景区经营权价格评估的问题，希望我的回答能够帮助到大家。现在，让我们开始聊一聊旅游景区经营权价格评估的话题。

1.什么是无形资产如何评估价?

2.收费权怎么评估

3.旅游融资的旅游的资本形态与构成

什么是无形资产如何评估价?

       一、无形资产范畴

       品牌、商标、商誉、字号、企业家价值等

       专利权、专有技术、著作权(版权)、药品批准文号、计算机软件、秘诀等价值

       特许经营权、植物新品种发明权、海域使用权、航线经营权、高速公路收费经营权、建设用地使用权、探矿权、矿权、排污权、酒窖窖池、旅游景区收费经营权、特殊景观等价值

       专业网、营销网、客户名单、长期合同等价值评估

二、评估方法的选择

无形资产评估一般有收益法、市场法、成本法三种方法。依据《资产评估准则——无形资产》的规定，评估人员可根据评估目的、价值类型、资料收集情况等相关条件，恰当选择一种或多种资产评估方法。

       1、无形资产成本包括研制或取得、持有期间的全部物化劳动和活劳动的费用支出。根据其成本特性，尤其就研制、形成费用，明显区别于有形资产。具有不完整性、弱对应性、虚拟性的特点。结合本次评估实际情况不宜用成本法进行评估。

       2、无形资产具有非标准性和唯一性，在此次评估中很难找到与被评估对象形式相似、功能相似、载体相似及交易条件相似的可比对象，所以本次评估不宜用市场法进行评估。

       3、收益现值法是通过估算被评估资产经济寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成现值，以此确定委估资产价值的一种评估方法。

       在具体运用该方法评估时，引入分成率的概念，对企业未来收益额以适当的分成率分成，再以合理适当的折现率折现成现值并累加得出评估值。

三、估算过程

       收益现值法是通过估算被评估专利资产寿命期内预期收益并以适当的折现率折算成现值，以此确定委估专利资产价值的一种评估方法。

       收益现值法常用于评估可产生持续收益的物业、企业整体资产及无形资产，在评估无形资产时，多用收益现值法。

       评估模型：

       折现率和分成率的选取必须要谨慎

收费权怎么评估

       主要是根据收益法线路经营权评估价值理论分析（一）线路经营权评估方法的选择成本法、市场法和收益法是国际通行的资产评估的三大方法。成本法的理论依据是资产的成本越高，说明资产的投入越大，相应资产的价值也就越大。然而，诸如线路经营权等无形资产与其投入的成本有着较大的不对称性，这使得应用传统的成本法难以准确估量这些资产的价值。再者，对资产的购买者而言，更关注资产的获益状况，而不是这些资产的投入成本。尽管某些资产的构建成本不高，但收益很大，投资者也愿意付出高出资产构建成本的价格来购买这些资产。在这种情况下，应用成本法评估产生的评估结果将与资产的市场价值相背离。另外，由于地理条件、经济发展程度、客流量等原因不同地区同样规模的客运公司所产生的客运净现金流量是有较大差异的，相同规模公司不同线路客运净现金流量收入相差也很大，例如在广东发达地区和西北落后地区投资相同的资金创办客运公司，由于客运线路区别，每年客运收入的净现金流量是有较大区别的。按成本法评估无形资产价值是一致的,而按收益法评估,线路经营权的评估价值将区别很大。如果进行国有客运公司改制拍卖其资产，显然，国内外经济组织更愿花相同的代价取得广东公路的客运线路经营权。同时，国内同类无形资产案例很难寻找，不宜用市场法。线路经营权的价值确定应从资产的自身属性出发选择评估方法。因此，本文认为收益法是对汽车客运线路经营权价值进行评估所有方法中最佳的方法。（二）线路经营权评估公式的选择资产评估的收益法又称收益还原法或收益本金化法，是国际上公认的资产评估基本方法之一。它是通过估算被评估资产对象在未来期间的预期收益，选择使用一定的折现率，将未来收益一一折成评估基准日的现值，用各期未来收益现值累加之和作为评估对象重估价值的一种方法。客运线路经营权价值的评估可按照下列公式确定:当每年预期净现金流量相等时，也可用公式：其中：P━━线路经营权价值R━━预期净现金流量r━━折现率n━━经营期限显然地，资产评估的收益法涉及预期净现金流量、未来收益期、折现率这三个基本参数。也就是说收益法的核心问题就是要确定预期净现金流量，经营期限和折现率。这三个参数的大小决定线路客运线路经营权价值，是汽车客运线路经营权价值评估中讨论的焦点之一。客运公司企业对某一特定线路的经营是垄断的，可以为企业带来高于一般水平的超额收益。因此，预期净现金流量可由预期该线路经营权带来的垄断超额净现金流量所确定。未来收益期可以通过线路合同约定的使用年限来确定。折现率则可由无风险报酬率和特有风险报酬率组成。在我国，国债是一种安全的投资,故无风险报酬率可由国债利率来确定，而特有风险报酬率就包含行业风险，公司经营风险，财务风险等。就比如近段时间燃油、汽配的价格猛涨,汽车客运行业经营成本大大增加；再者，公司车辆在营运过程中存在发生各种交通事故的可能,也大大增加了这个特殊行业风险。在具体操作方面，由于各个客运公司有自己特殊情况和经营环境，故在此不予讨论。

旅游融资的旅游的资本形态与构成

       收费权担保已逐渐成为一种重要的担保融资手段。本文根据现行立法中的规定分析了目前可质押的收费权类型，并分析了质押价值评估中收费权质押与实物资产抵押、应收账款质押，收费账户质押之间的差异。?

       

       一、收费权的类型。?

       收费权一般是指权利人基于法律的直接规定或者的行政特许而享有的就特定的基础设施或者公共服务等收取费用的权利。现实经济生活中收费权的种类很多，如就行业划分，有公路收费权、旅游景点收费权、电力收费权、电信收费权、自来水收费权、燃气收费权、有线电视收费权、污水处理收费权、垃圾处理收费权、医院收费权、高校收费权等等；如就收费机构的性质划分，有工商、技术监督、计生、公安等部门的行政性收费，有公立医院、学校、自来水厂、供电局、电视台等公共服务机关的事业性收费，还有高速公路建设公司、国家电网公司、医院、民营高校等企业经营性收费。这些收费权还可以进行细分，如公路收费权可以分为还贷公路收费权和经营性公路收费权；电力收费权可分为发电企业向电网收费的收费权和电网向供电企业和电力用户收费的收费权；如高校的收费权，可分为学费、书杂费、住宿费等收费权。?

       

       二、银行对可质押收费权的确定。

       当前经济活动中的各种收费权利并不是都能作为质押标的对进行担保，为此需要对质押的收费权进行认真、谨慎的分析。?

       第一是可质押的收费权要具有财产价值，即权利人拥有收费权权利以后能得到收益；?

       第二是要具有可转让性。质权是担保物权,其含义是债权人（银行）能利用担保物的交换价值，因此,质押的收费权必须具有可转让性。?

       第三是可质押的收费权要具有排他性，即收费权要有明确的权利人主体，并具有标明权属的权利凭证。?

       第四是可质押的收费权要权利状态比较稳定，收费权为权利人所控制，不是随意地就可以被他人（如）收回。?

       第五是要有专门的权利登记机构，对质押的收费权进行登记公示，使质押权利人取得能对抗其他债权人的优先受偿权。?

       具备以上五项条件的收费权，才能够在债务人不能清偿债务时, 使债权人通过拍卖、变卖、折价、直接控制等方式,以其所得价款优先受偿，达到质押的目的。?

       如高速公路收费权是符合这些条件的收费权。高速公路经营公司每年按照核定的收费标准对通行车辆收取通行费，扣除运营成本后，能够获得利润。这表明高速公路收费权具有财产价值。根据《公路法》和《公路经营权有偿转让管理办法》，高速公路收费权可以转让。省级人民批准的高速公路经营公司对过路车辆的收费文件就是收费权的权利凭证。高速公路经营公司是根据《特许经营合同》取得收费权的，因此在经营期限内，这种收费权是稳定的，不得随意收回。地市级以上交通主管部门为高速公路收费权的登记管理机关。由此可见，高速公路收费权属于可质押收费权。因此在高速公路经营投资建设中，可由高速公路经营公司与签订经营合同后，取得高速公路收费权，然后将收费权质押给银行，获得并投入高速公路的建设。对于高速公路收费权的质押，银行可控性较强。?

       三、收费权质押的立法现状。?

       我国《担保法》第75条规定可以质押的权利除了包括票据、股票与知识产权之后，还包括“依法可以质押的其他权利”。《担保法》司法解释（2000年）第条补充规定:“以公路桥梁、公路隧道或者公路渡口等不动产收益权出质的，按照《担保法》第75条第4项规定处理。”明确了这些不动产收费权可以出质。《院关于收费公路项目担保问题的批复》（国函（1999）28号）规定了公路收费权可以质押。《农村电网建设与改造工程电费收益权质押管理办法》（国家计委、人民银行2000年发布），规定了农村电网经营企业与地方电力企业可以其电费收益权设质。《院西部开发办关于西部大开发若干政策措施实施意见》（国办发（2001）73号）第五条明确可以逐步开展供水、供热、公交、城市污水处理、垃圾处理、电信等基础设施项目的收费权质押。《关于进一步解决学生公寓等高等学校建设资金问题的若干意见》（2002年人民银行、教育部联合发布）规定了高校学生公寓收费权可以质押银行。?

       2007年3月颁布的《物权法》中，其第223条列举了包括债权（含应收账款）、股权、知识产权等七种可以质押的权利之后，还在第7项规定了“法律、行政法规规定可以出质的其他财产权利。”?

       四、收费权质押与其质押价值评估中的相关问题。?

       1、收费权质押与实物资产抵押。?

       收费权虽然一般是以公共基础设施（固定资产）为基础来设定的,但收费权可以作为一项独立的权利与实物资产的所有权发生分离，即可以单独进行转让。一些公共基础设施项目（如公路、自来水厂）,其所有权属于国家，设施本身是不能或者不宜进行流转的,因此其实物资产的抵押不适宜作为其建设融资的担保工具,而只能用其收费权进行质押担保融资。?

       但另一些不动产，如高校自建的学生公寓、电力公司自建的发电站，其固定资产属于企业（或单位），是可以抵押的。为此，银行应该注意存在以下两种情况：一是债务方将收费权质押给甲银行，将实物资产抵押给乙银行；二是以收费权价值加实物资产评估价值之和作为押品的价值。这两种情况都将架空或者虚增收费权能够担保的价值，将导致风险。?

       2、收费权质押与应收账款质押。?

       中国人民银行颁布的《应收账款质押登记办法》中规定，“本办法所称的应收账款是指权利人因提供一定的货物、服务或设施而获得的要求义务人付款的权利，包括现在和未来的金钱债权及其产生的收益……”，因此应收账款质押是债权质押。该办法还规定了质押的应收账款中包括了“公路、桥梁、隧道、渡口等不动产收费权”。?

       需要注意的是，在质押价值评估中，不能将收费权的质押与收费权作为债权时的应收账款质押混为一谈。收费权只是一种收费资格，没有特定的债务人，是一种向不特定人取得未来债权的权利。因此在需要处置已经质押的收费权时，无法追索到应交纳费用的具体对应的债务人。而作为债权的收费权具有交纳费用的特定债务人（合同约定），在处置质押的收费权应收账款时，可以追索具体的应交纳费用的债务人。?

       此外，收费权的评估价值是收费权权利人按照规定收取的费用，扣除各项运营成本、税金后获得的年净现金流的折现值。而根据中国人民银行征信中心应收账款质押登记部发布的《应收账款质押登记风险提示》规定，应收账款的价值是债权金额（即应收账款的总金额，不扣除债权人为此发生的费用和成本）。?

       3、收费权质押与收费账户质押。

一些商业银行在进行收费权质押的同时，辅以设立“专用收费账户”以控制风险，如国家开发银行在其《公路收费权质押管理暂行办法》中规定，单位需在开发银行开立公路收费专用账户，出质人需要将过往车辆收取的通行费用全部或按比例存入公路收费专用账户。在到期日、每季结息日前10日内，专用账户中应备有足够的资金用以偿还当期本息，开发银行有权在专用账户中直接扣收本息。因此我们应该区分：质押的客体究竟是收费权还是收费帐户。收费权质押并不等于收费帐户的质押，并不能使银行直接控制单位（收费权权利人）实际收取的费用。银行的收费权质押重在控制未来收费所产生的价值，而银行的收费账户质押重在控制现实已经收取的费用，其更有利于银行控制风险。

       旅游，一般是指具有旅游吸引力的地理、文物建筑、历史文化、民俗风情等。我们可以将其划分为三大类，一类是自然形成的地质地貌、山水景观、生物群落、植被环境等。第二类是历史上及当前建设并保留下来的地下、地上的各类建筑物、图画、器物等物化人文。第三类是历史上形成的历史文化、民俗风情、传说神话等精神及社会的内容。

       旅游作为一种具备产生收益的基础，是具有资本属性的。因此，若从开发的意义上来分析，我们可以把开发对象作为原初资本来看待。旅游的资本形态，包括三个层次：

       1、旅游区土地资本

       旅游区域的土地，具有资本的属性，为国有资产。土地的价值，因的吸引力及可开发性不同而不同。目前，尚无对旅游区土地进行评估的规范标准，因此，对旅游区域内土地使用权价值的评估比较困难，因为该土地一般是与土地地质地貌及人文景观密切结为一体的。大多数在进行旅游开发时，一般不将已具有国家评级的风景区内核心区的土地的使用权，向开发企业转让。

       2、旅游自然及建筑等物化的人文资本（即第一、二类）

       这是旅游的主体，具有自然物理的特性和人文物化特性。这些的价值，对于旅游吸引力的建构具有核心的作用。对这类，目前学界正在探讨其评估问题。有人提出了市场比校法、收益还原法、成本法、设开发法、长期趋势法等多种评估方法。旅游资产，属于国有。当转让土地使用权时，相应的也就随之转移。因此不存在脱离土地使用权的旅游权属。目前用了旅游开发经营权的权属概念，即开发并享有开发后收益的权力。在土地使用权及旅游所有权不转移的前提条件下，出让旅游景区的旅游开发经营权已经成为现实。这样的操作尚缺乏足够的法律依据，其评估及开发权转让定价需加以规范。

       3、旅游历史文化资本

       作为旅游，往往积淀了深厚的文化内涵，如民俗风情、神话传说、历史等等。这些，是使旅游开发得以深化，并获得灵魂的基础。因此，就旅游开发而言，这些价值很大。但由于这部分完全具有精神性，或附着于人类生活之中，或蕴藏于历史记载，或附着于建筑、山水之间，无法进行测量，更无以评估。但从开发角度看，这些具有资本性。其价值不完全属于国家，也不属于个人或集体，应属于全体创造文明的人民。

       总结以上分析，旅游是由有形资产和无形资产构成的，土地及景观是有形资产，土地使用权、景观利用权是无形资产。从资本的角度看，旅游作为被开发利用的对象，同时就构成为资本的投入，其结构可区分为土地资本、景观资本、历史文化资本。其利用方式，则表现为土地使用权和旅游开发经营权。

       非常高兴能与大家分享这些有关“旅游景区经营权价格评估”的信息。在今天的讨论中，我希望能帮助大家更全面地了解这个主题。感谢大家的参与和聆听，希望这些信息能对大家有所帮助。